我是沉叔叔。 我在深圳有多年的房地产研究和投资经验。 长期以来,我一直关注深圳的房地产市场信息。 熟悉购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。
以下深圳购房问答内容来自公众号“深书硕房”粉丝提问精选:
问:沉叔叔您好,我已经结婚了,有房子住了,现在想换。 不过,现在深圳楼市似乎不景气,买新房并不理想。 我应该怎么办? 如果是的话,您有什么推荐的房产吗? 预算约为1500万。
沉叔:您好,目前深圳楼市对于想要置换的人来说并不是很友好,主要体现在以下几个方面: 1、深圳二手房市场已经到了冰点,监管部门在严查非法资金流入房地产,深圳房价较低。 被挤出,住宅楼盘日趋坚挺,而住宅楼盘对房屋品质要求更高,因此成交量惨淡。 2、目前的楼市情况是这样的。 一方面,拥有优质资产的业主不愿意以参考价成交,但不降价就很难找到买家。 另一方面,资产较差的业主需要降价,而收到的资金又不足以置换。 因此,这两种情况下的替代客户都面临着困难。 3.正当新房热潮消退之际,一些置换客户开始关注新房。 然而,置换客户没有资格获得首套房贷,开发商因价格限制而降低了产品质量。 置换客户购买的房子很可能一文不值。 总体来说,建议置换客户选择确定性较大的板块。 建议前海、保中、碧海的房产也可以考虑。 具体购房选择,请参考知识星球内部《百万美元购房逻辑》。
问:沉叔叔您好。 我想投资于长期和价值升值空间。 请问老师对盐田有何看法? 能具体分析一下吗?
沉叔:您好,盐田曾经辉煌过一段时间,但2000年以后,深圳发展的大方向是向西,导致了东部的衰落。 深圳退关后,盐田失去了关内优势,成为了与龙岗一样的起点; 盐田地势平坦,土地资源稀少,交通十分落后。 三面环山金地网球花园户型图,南临大海。 只有修路、挖隧道,才能到达盐田。 受此影响,盐田的房价也低至谷底。 但现在地铁8号线的开通,让盐田看到了一线希望。 不过,地铁建设是2015年开始的,五年内地铁的好处就全部释放出来了,所以地铁开通当天房价不会大幅上涨。 还有就是地铁并没有改变盐田的位置以及三面环山的困境。 不过,如果你住在地铁站附近,从盐田到福田CBD只需一小时。 对比与盐田同起跑线的观澜、布吉、平湖、龙岗,从地铁到福田CBD的通勤时间,观澜、布吉、盐田要好于龙岗、平湖。 从城市面貌来看,布吉是出了名的脏乱差,而观澜则是大量农民住房和低端工厂。 盐田的城市界面干净整洁,比很多地区都好。 8号线开通后,海山站成为深圳新的网红打卡点。 总体来看,盐田在综合评价上具有优势。 它被忽视了很多年,直到8号线开通后才重见天日; 盐田至罗湖、福田CBD的通勤优势和良好的生活氛围有利于其逆势崛起; 与其他郊区相比,盐田的价值明显被低估,后期差价将会调整。 对于看重在福田或罗湖居住和工作的人来说,可以抓住机会购买盐田; 但如果想长期投资,看重升值空间,不建议。 详情请参考知识星球内部资料《百万买房的逻辑》。
问:沉叔叔您好。 目前星海名城一期和金地网球花园有两栋学区房。 我想卖掉一台套现。 哪一款可以卖? 你能给我一些建议吗?
沉叔:您好,首先可以考虑出售星海名城一期的学区房。 社区居住舒适度高,整体容积率低,绿化设施优越。 它是一个热门的家居市场,但该区对应的学校相对一般,物业管理平庸,停车位紧张,这些因素降低了其价值。 另外,房产面积大,不是很稀缺,未来升值空间不大,可以考虑卖掉套现。 金地网球花园地段相对较好,可以说是名校的学区房。 但其商住公寓的性质,使得该小区的学区房录取分数线低于普通小区,因此也可以考虑出售。 如果以后想买学区房,可以选择传统名校的学区房,也可以选择成长型学区的学区房。
问:沉叔叔您好。 我预算有限,想在深圳坐公交车。 远郊可以买车吗? 什么样的房产才能算郊区房产?
沉叔叔:您好,郊区房确实是可以买的,但是对于大多数人来说,郊区房的性价比极低。 一般来说,定义郊区有三个主要标准。 首先是空间距离,即通勤距离。 在大城市,如果距离城市几个核心商圈的CBD基本上20公里,就可以称为郊区; 二是时间距离,即到达最近的大型商圈的时间; 最后,对于未来没有明确的定位。 远郊房产不仅大大增加了你的通勤时间和成本,而且距离商业区较远,也给日常生活带来了极大的不便。 最后,这些物业的未来发展前景存在不确定性。 而对于大部分郊区房产来说金地网球花园户型图,涨价的可能性较低,销售也会比较困难。 因此,对于大多数购房者来说,一定要避开郊区住房。 详情请参考知识星球内部信息《深圳最难租的楼盘类型》。
问:沉叔叔您好。 我有一套房子金地网球花园户型图,现在也有一些闲钱,但是还不够再买一套房子。 我周围的一些人投资公寓。 我也想尝试一下,但不知道这套公寓是否值得投资? 公寓有很多缺点。 购买后真的有好处吗? 哪些人适合选择公寓?
沉叔叔:您好,公寓政策正在逐步放宽。 从长远来看,对公寓的偏见需要改变。 过去公寓的主要缺点是:1、产权只有40年。 事实上,现在很多公寓的产权已经和住宅的产权一样了。 没有区别; 2、宜居水平低,无阳台花园,露台户比高。 其实是否宜居还要看具体的产品。 有些公寓的居住属性与住宅没有太大区别,阳台、花园也一应俱全; 3、水电成本高,管理费高。 其实差别不大,公寓总价比独立屋低很多; 4、首付比例高,贷款期限短。 就此而言,很多房屋的首付比例与公寓的首付比例相差不大,但贷款期限对于公寓来说确实是一个劣势; 5、交易税费较高,需求激增时这一劣势不会明显。 公寓适合以下人群: 1、家庭成员较多但只有一套住房的,可以在附近为孩子或父母购买一套公寓; 2、不需要学历的提升群体可以购买高品质公寓; 3、豪华公寓,适合有钱的外国人; 4、纯投资的话,建议选择核心就业区的小户型。 详情请参考知识星球内部信息《深圳最难租的楼盘类型》。
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